Getrennte Planung:
- Bauleitplanung
- Erschließungsplanung
- Konflikte erkennen
- Anpassung / Mehraufwand
Ein Planungspartner für Ihr Baugebiet.
Von der ersten Prüfung bis zur fertigen Erschließung.
Der Bebauungsplan ist nur so gut wie die Erschließung, die ihn trägt. Deshalb planen wir bei IGK beides im selben Haus und von Anfang an gemeinsam. Sie führen Ihr Projekt, nicht die Schnittstelle zwischen zwei Büros.
- Ingenieurbüro aus Meschede
- seit 1997
- über 1.000 Projekte
- 30+ Fachleute
Was im Bebauungsplan festgesetzt wird, beeinflusst die spätere Erschließung.
Bauleitplanung und Erschließungsplanung werden häufig getrennt vergeben und nacheinander bearbeitet. Dabei bestimmt die eine, was die andere später leisten muss.
Wird die Erschließung erst betrachtet, wenn der Bebauungsplan steht, fallen Konflikte auf, wenn sie sich nur noch teuer lösen lassen.
Wenn sich Festsetzungen baulich nicht umsetzen lassen, muss das Bebauungsplanverfahren im Worst Case neu aufgerollt werden. Dann verliert das Projekt Monate.
In einigen Fällen ist die Erschließungsplanung sogar Voraussetzung für die Schaffung des Planungsrechts. Bei einem detaillierten vorhabenbezogenen Bebauungsplan oder wenn Höhen ohne vorherige Planung der Geländeentwicklung nicht sinnvoll festgesetzt werden können.
- Die Fläche für die Regenrückhaltung ist festgesetzt, bevor die Entwässerung berechnet wurde.
- Der Straßenquerschnitt lässt keinen Platz für Baumstandorte.
- Die Höhenbezugspunkte passen nicht zur späteren Gradiente.
- Die Folgen können teuer sein: Vermeidbare Geländeabfangungen und Bodenbewegungen oder ein Pumpwerk, wo eine Freispiegellösung möglich gewesen wäre.
Integrierte Planung mit IGK:
- Bauleitplanung Erschließungsplanung
- optimierte Gesamtlösung
Zwei Fachdisziplinen, ein Projektteam.
Bei IGK beginnt die Erschließungsplanung nicht erst, wenn der Bebauungsplan steht. Zum Vorentwurf liegen konkrete Konzepte für die Straßenführung, Entwässerung und Geländemodellierung vor. Die Festsetzungen entstehen auf dieser Grundlage.
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Wir koordinieren uns intern, damit Sie es nicht tun müssen. Was Sie uns einmal mitgeteilt haben, steht auch den anderen beteiligten Fachdisziplinen zur Verfügung.
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Sie entscheiden auf Basis konkreter Kosten. Technische Herausforderungen und mögliche Kostentreiber werden frühzeitig erkannt und berücksichtigt, solange noch planerischer Gestaltungsspielraum besteht.
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Wirtschaftlich optimiert bauen. Höhenentwicklung, Entwässerung, Verkehrsflächen und Bodenmassen sind aufeinander abgestimmt, bevor sie festgesetzt werden.
Für Kommunen:Gebietsentwicklung planen, Verwaltung entlasten
Bauleitplanung, Erschließung, Fachgutachten, Versorgungsträger und Behörden müssen aufeinander abgestimmt werden. Diese Koordination bindet insbesondere bei begrenzten personellen Kapazitäten erhebliche Ressourcen in der Verwaltung.
Mit IGK bündeln Sie Bauleitplanung und Erschließungsplanung bei einem Planungspartner. Wir übernehmen einen großen Teil der fachübergreifenden Abstimmung und begleiten Ihre Gebietsentwicklung vom Bauleitplanverfahren bis zur Abnahme der baulichen Erschließung.
- Belastbare Zahlen für Rat und Ausschuss. Weil die Erschließung mitgeplant wird, können wir früh eine belastbare Kostengrößenordnung als Entscheidungsgrundlage für Rat und Ausschuss ermitteln.
- Betriebskosten statt nur Baukosten. Was Ihre Kommune Jahrzehnte unterhält, entscheidet sich in der Planung. Wo eine Freispiegellösung möglich ist, planen wir keine Pumpe.
Für Projektentwickler und Investoren:Risiken früh erkennen, Zeit nicht verlieren
Vor dem Grundstückskauf und zu Beginn der Projektentwicklung fallen die grundlegenden Entscheidungen über Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit. Später lassen sie sich nur noch teuer korrigieren.
- Planungsrecht und Erschließung zusammen bewertet. Risiken und Kostentreiber fließen in Ihre Entscheidung ein, bevor Sie sich binden.
- Zeit ist Kapitalbindung. Ein Bauleitplanverfahren dauert typischerweise 12 bis 18 Monate. Je früher belastbar geplant ist, desto verlässlicher steht Ihr Termin für Baurecht und Vermarktungsstart.
- Unterlagen, mit denen die Behörde arbeiten kann. Prüffähige Unterlagen sparen Rückläufer und damit Verfahrensdauer. Kommunen empfehlen uns aus genau diesem Grund weiter.
Wo die Erschließungsplanung zur Grundlage des Planungsrechts wurde
Drei Projekte, drei Punkte, an denen Bauleitplanung und Erschließung aufeinandertreffen. In allen drei Fällen war die Erschließungsplanung nicht die Folge des Planungsrechts, sondern seine Voraussetzung.
Olsberg-Assinghausen · Erweiterung eines Industriebetriebes
Geländemodellierung, Bauleitplanung mit Änderung des Flächennutzungsplans und Aufstellung eines Bebauungsplans
Erst das Gelände, dann die Festsetzung
Ein Industriebetrieb im Sauerland wollte um 3,3 Hektar erweitern. Die Fläche liegt am Hang, der Untergrund ist geologisch anspruchsvoll, und ein Teil liegt über einem historischen Bergbaustandort. Bergsicherung und Denkmalschutz waren zu klären, bevor über Baurecht gesprochen werden konnte. Wir haben zuerst die Höhenlage des künftigen Geländes geplant und darauf die Bauleitplanung aufgebaut. Die technisch erforderlichen Böschungsbereiche haben wir als Grünfläche festgesetzt. Das senkt den externen Ausgleichsbedarf um rund 3.500 m².
Ohne vorherige Geländemodellierung wären die Höhenfestsetzungen nicht möglich gewesen und es wären unnötige Kosten für externen Ausgleich entstanden.
Aschheim · Erweiterung eines Logistikzentrums im laufenden Betrieb
Bauleitplanung, Verkehrsanlagen, Entwässerung, Wasserversorgung, Versorgungs- und Leerrohrtrassen, Ausschreibung und Vergabe, Bauüberwachung
Mehr Nutzung aus demselben Grundstück
Steigende Verkehrsmengen benötigten mehr Rangier- und Stellflächen und erforderten eine maximale Ausnutzung des Grundstücks. Basierend auf den betrieblichen Abläufen haben wir die Verkehrsanlagen optimiert, passgenaue Festsetzungen für die Bebauungsplanänderungen getroffen und die erforderliche Überschreitung der baulichen Obergrenzen der Baunutzungsverordnung begründet. Möglich wurden ca. 12.900 m² zusätzliche Nutzfläche.
Ohne eine detaillierte Verkehrsanlagenplanung und eine umfassende städtebauliche Begründung der erforderlichen Nutzungsintensivierung wäre eine Verdichtung auf eine Grundflächenzahl über 0,8 planungsrechtlich nicht umsetzbar gewesen.
Weichering · Neubau eines Paketzentrums im Außenbereich
Planungsrechtliche Begleitung, Verkehrsanlagen, Entwässerung, Wasserversorgung, Versorgungs- und Leerrohrtrassen, Freianlagen, Ausschreibung und Vergabe
Die Erschließungsplanung als Grundlage des Planungsrechts
18,5 ha Maßnahmengebiet im Landschaftsschutzgebiet, mit Umlegung der Kreisstraße und Ausbau der Anbindung an die Autobahn. Die Gemeinde forderte einen detaillierten vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Deshalb musste die Erschließungsplanung ausführungsreif vorliegen, um die Bauleitplanung darauf aufbauend finalisieren zu können.
Die ausführungsreife Erschließungsplanung reduziert das Risiko späterer Umplanungen und daraus resultierender Änderungen des Bebauungsplans.
IGK Flächen-Check
Sie haben eine Fläche im Blick?
Unsere Fachleute aus Bauleitplanung und Tiefbauplanung prüfen gemeinsam die planungsrechtlichen und erschließungstechnischen Rahmenbedingungen des Standorts, bevor die wichtigen Entscheidungen fallen.
Für Kommunen
Bevor der Aufstellungsbeschluss fällt oder wenn Sie Potenzialflächen bewerten. Trägt diese Fläche eine Entwicklung, und was kommt auf uns zu?
Für Projektentwickler
Vor dem Grundstückskauf oder zu Beginn der Projektentwicklung. Rechnet sich diese Fläche, und wo liegen die Risiken?
Wir prüfen
Planungsrecht · Schutzgebiete · verkehrliche Anbindung · Entwässerungsmöglichkeiten · Versorgungsleitungen und Schutzstreifen · Altlasten und Kampfmittel
Und wir nennen eine Zahl
Sie erhalten auf Basis der verfügbaren Informationen eine erste Größenordnung der zu erwartenden Erschließungskosten. Für Kommunen als Ansatz für Haushalt und Ausschuss, für Projektentwickler als Budgetansatz.
Der entscheidende Vorteil: Weil wir Bauleitplanung und Erschließung gemeinsam betrachten, können wir neben den Risiken auch deren mögliche Auswirkungen auf die Erschließungskosten frühzeitig einschätzen.
Was Sie erhalten
Einen kompakten Ergebnisbericht, den Sie direkt weiterverwenden können: Zur Vorlage für Rat und Ausschuss oder als Grundlage Ihrer Investitionsentscheidung. Dazu ein Ergebnisgespräch von 30 bis 60 Minuten. Bearbeitungszeit 10 bis 15 Werktage, Festpreis 3.500 Euro zuzüglich Umsatzsteuer.
IGK Flächen-Check anfragenVon der ersten Prüfung bis zur fertigen Erschließung.
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01
Fläche prüfen
IGK Flächen-Check als Grundlage für Ihre nächste Entscheidung.
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02 Planungsrecht schaffen
Bebauungs- und Flächennutzungspläne, Behördenabstimmung und Koordination der Fachgutachten.
03 Erschließung parallel entwickeln
Verkehrsflächen, Entwässerung, Geländehöhen, Bodenmassen sowie Ver- und Entsorgung.
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04
Genehmigungen einholen, ausführungsreif planen
Verkehrsanlagen, Siedlungswasserwirtschaft, Wasserbau, Wasserversorgung, Trassen und Freianlagen.
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05
Ausschreiben und Vergabe begleiten
Prüffähige Unterlagen als Grundlage für vergleichbare und wirtschaftliche Angebote.
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06
Realisierung begleiten
Bauüberwachung vor Ort mit Blick auf Qualität und Termine.
Was gute Planung spart
Das Ingenieurhonorar ist der kleinere Teil der Rechnung. Über die Wirtschaftlichkeit eines Baugebiets wird in der Planung entschieden, nicht in der Ausschreibung. Nach unserer Erfahrung lassen sich die Tiefbaukosten durch eine wirtschaftlich optimierte Planung häufig um 10 bis 20 Prozent senken.
Für Kommunen zählt außerdem, was in keiner Baukostenrechnung steht: weniger Koordinationsaufwand in der Verwaltung, weniger Korrekturschleifen und ein geringeres Risiko von Verfahrensverzögerungen und aufwändigen Planänderungsverfahren.
- 29+
- Jahre Erfahrung
- 1.000+
- Projekte
- 30+
- Fachleute
Sie planen eine Gebietsentwicklung oder haben eine Fläche im Blick?
Ob anstehendes Bauleitplanverfahren, komplette Gebietsentwicklung oder eine erste Einschätzung mit dem IGK Flächen-Check: In einem unverbindlichen Erstgespräch besprechen wir Ihre Ausgangslage und klären, wie wir Sie sinnvoll unterstützen können.